Ook eigenaar (bouwpromotor) van niet verkochte appartementen dient bij te dragen in kosten


15/9/2017 – Het komt inderdaad vaak voor bij nieuwe gebouwen dat de statuten een voordeelclausule bepalen voor de bouwpromotor met betrekking tot de nog niet verkochte appartementen of kavels.

Belangrijk is echter dat, alvorens de promotor 1 kavel of appartement kan verkopen er een basisakte dient te zijn opgesteld. Hierin wordt dan het volledige gebouw beschreven en krijgt ieder appartement aandelen toebedeeld. Ook de niet verkochte appartementen beschikken dus over aandelen.

Van zodra dan minimum twee verschillende eigenaars over een kavel beschikken ontstaat in feite de gedwongen mede-eigendom.

Artikel 577-2, § 9 lid 3 van het B.W. bepaalt dat ‘de aan deze mede-eigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben’.

Uit deze bepaling volgt dat de aan de appartementsmede-eigendom verbonden kosten en schulden verdeeld worden onder elk privatief deel of onder elk van de privatieve delen. Concreet betekent dit dat ieder van de eigenaars zonder enige uitzondering verplicht is bij te dragen in de gemene lasten.

Een clausule in de statuten van het gebouw dat bepaalt dat de bouwpromotor (of een andere mede-eigenaar) niet dient bij te dragen in de gemeenschappelijke lasten die in verband staan met zijn privatieve kavels, wordt om die reden als niet-geschreven beschouwd.

In de rechtspraak gaat men zelfs nog verder. Zo oordeelde een vrederechter (vred. Veurne, 20.01.2005) dat ook niet-gebouwde appartementen of garages moeten bijdragen ongeacht hun staat van afwerking of gebruiksmogelijkheden.

We kunnen dus gerust stellen dat, indien de bouwpromotor (zich baserend op een dergelijke bepaling in de statuten van het gebouw) systematisch weigert bij te dragen in de gemeenschappelijke lasten, hij voor de Vrederechter zal dienen te worden gedagvaard door de Vereniging van Mede-eigenaars in veroordeling tot betaling van deze kosten. De bouwpromotor kan trouwens de bepaling in de wet op de gedwongen mede-eigendom dat van dwingend recht is, en betrekking heeft op de bijdragen in de gemeenschappelijke lasten niet zomaar omzeilen door een vrijstellingsbeding te laten opnemen in de statuten.