Werk- en reservekapitaal: twee strikt gescheiden fondsen binnen de VME


8/6/2017 – Laten we vooreerst het wettelijk kader van deze beide fondsen binnen de werking van een Vereniging van Mede-eigenaars (VME) schetsen.

De eigenaar van een appartement in een appartementsgebouw is enerzijds de volle eigenaar van de privatieve delen van het gebouw en anderzijds mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen van dit gebouw.

Het vermogen van een VME

Teneinde te zorgen voor het beheer en het behoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw is het aan de mede-eigenaars om een gezamenlijk vermogen op te bouwen. Dit verwezenlijkt zich door de bijdrage van de mede-eigenaars in de gemeenschappelijke lasten.

De vereniging van mede-eigenaars van zijn kant kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen (art.577-5 § 3 B.W.).

Niet syndicus, maar algemene vergadering bepaalt de hoogte van de bijdragen

Het is de syndicus die dit vermogen beheert, doch hij kan niet autonoom bepalen welke bedragen worden gevraagd aan de mede-eigenaars.

Het is daarentegen de algemene vergadering die een beslissing neemt betreffende de bijdrage van de mede-eigenaars in het werkkapitaal en het reservekapitaal.

De begrippen ‘werkkapitaal’ en ‘reservekapitaal’

Artikel 577-11 § 2, 2° B.W. omschrijft de begrippen werkkapitaal en reservekapitaal.

De nieuwe wet van 2 juni 2010 heeft de formulering van de vroegere wet van juni 1994 grosso modo behouden.

Onder ‘werkkapitaal’ wordt verstaan de som van de voorschotten betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.

Onder ‘reservekapitaal’ wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van het een lift of het leggen van een nieuwe dakbedekking.

De nieuwe wet van 2 juni 2010 behoudt de opdracht van de syndicus om het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren, doch voegt er een belangrijke vereiste aan toe.

Voor zover als mogelijk dient dit vermogen in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal.

Al deze rekeningen moeten op de naam van de Vereniging van Mede-eigenaars worden geplaatst (art. 577-8 § 4, 5° B.W.).

Onderscheid werkkapitaal en reservekapitaal

Het onderscheiden van beide fondsen is terug te brengen tot drie aspecten: De bestemming van het kapitaal, het eigendomsrecht van het kapitaal en tenslotte als laatste, de beschikbaarheid van het kapitaal

De bestemming van het kapitaal

Het werkkapitaal is bestemd voor de betaling van de periodieke verbruikskosten.

Doorgaans wordt in heel wat VME’s met voorschotten gewerkt. De syndicus vraagt periodieke voorschotten op. Dit kan per maand, per kwartaal of nog per semester zijn.

Deze voorschotten stellen het door de algemene vergadering weerhouden werkkapitaal samen.

Het reservekapitaal daarentegen betreft niet-periodieke uitgaven na uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering.

De algemene vergadering bepaalt de hoegrootheid van de bijdrage van de mede-eigenaars aan het reservekapitaal.

Deze bijdrage kan hetzij een eenmalige betaling hetzij een gespreide betaling zijn.

Het eigendomsrecht van het kapitaal

Het werkkapitaal blijft van de individuele mede-eigenaar in verhouding tot zijn aandeel in de gemene delen van de Vereniging van Mede-eigenaars.

Het reservekapitaal is echter eigendom van de Vereniging van Mede-eigenaars.

De bepaling dat het reservekapitaal eigendom blijft van de Vereniging van Mede-eigenaars (art.577-11, par.2 B.W.) is immers van dwingend recht in de verhouding tussen de VME en de opeenvolgende mede-eigenaars (Rb. Antwerpen, 14 januari 2002, R.W., 2002-03, 1108; T.App., 2002, afl.3, 26).

Dit was al zo onder de oude wet van juni 1994 en blijft in de nieuwe wet ook gehandhaafd.

De statuten van het gebouw kunnen hier niet van afwijken.

De beschikbaarheid van het kapitaal

Hier heeft de wetgever wel een wijziging aangebracht in die zin dat, een afzonderlijke rekening verplicht is voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal. Deze rekeningen dienen geopend te worden op naam van de Vereniging van Mede-eigenaars (art.577-8 §4 5° B.W.).

Bovendien dienen deze beide rekeningen op de naam van de Vereniging van Mede-eigenaars te worden geplaatst.

Het principe is dat het werkkapitaal op een lopende zichtrekening op naam van de Vereniging van Mede-eigenaars wordt geplaatst.

Het reservekapitaal wordt op een spaarrekening geplaatst eveneens op naam van de Vereniging van Mede-eigenaars.